C.GIRARD
Expert immobilier
en valeur vénale

Achat/vente :

Un propriétaire est une personne qui possède un bien. Il est dans la possibilité de le vendre. Pour déterminer le prix de son bien, le propriétaire peut demander une expertise vénale afin de le vendre à sa juste valeur.

Droit de la famille : divorce, séparation :

La détermination de la valeur vénale des biens immobiliers à partager est parfois conflictuelle et nécessite un « arbitrage ».
Il arrive en effet que l’une des parties souhaite conserver le bien alors que la partie adverse souhaite, quant à elle, revendre sa part.
Il est également fréquent de calculer l’indemnité d’occupation c’est-à-dire de déterminer le montant d’un « loyer » lorsque l’une des partie occupe le bien en attendant de trouver un accord.
L’expert immobilier intervient pour estimer les biens en toute indépendance et neutralité, pour permettre un accord entre les parties.

Succession, Donation, Partage

Les droits dus à l’administration fiscale sont calculés en fonction de la valeur vénale des biens immobiliers.
L’expert immobilier intervient pour estimer les biens en toute indépendance et neutralité, afin :

• d’éviter tout conflit intra-familial lors d’une donation, d’une succession, ou d’un partage
• de limiter tout risque juridique et fiscal en sécurisant la valorisation des biens immobiliers

Problématiques fiscales : déclaration fiscale, IFI et Litiges fiscaux

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’ISF au 1er janvier 2018. Remplacer l’ISF par l’IFI revient à sortir les placements financiers, l’épargne et les autres valeurs mobilières du patrimoine taxable de l’ISF pour ne conserver que les valeurs immobilières. C’est-à-dire à supprimer 49% de l’assiette de l’ISF.

Le seuil d’entrée dans l’ISF, fixé à 1,3 million d’euros, n’a pas été touché lui non plus. Sont ainsi redevables de l’IFI les personnes physiques qui résident en France et qui, au 1er janvier de l’année en cours, possèdent au niveau du foyer fiscal (c’est-à-dire avec leurs enfants et leurs conjoints mineurs) un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros ainsi que celles qui, bien que ne résidant pas en France, détiennent un patrimoine immobilier situé en France d’une valeur nette taxable supérieure à 1,3 million d’euros.

L’expert immobilier détermine la valeur vénale objective et incontestable des biens immobiliers. Il permet de sécuriser la déclaration fiscale et d’éviter toute mise en cause.

Expertise foncière et agricole

Estimation de terrains constructibles ou non-constructibles.

Évaluation des locaux commerciaux – Les principaux facteurs de la valeur

• Les critères propres aux biens
• La configuration intérieure
• La surface réelle et pondérée
• Les équipements existants et la conformité aux normes récentes (système anti-incendie, sorties d’évacuation, installation électrique et téléphonique
• Le linéaire de vitrines
• L’âge des locaux, l’état d’entretien
• L’accessibilité
• La qualité du locataire
• Les critères liés à l’environnement du bien
• L’emplacement géographique
• L’emplacement du local, le quartier (zone piétonne, artère passante)
• La possibilité d’accès (parking)
• Le niveau des prélèvements des taxes locales

Évaluation des locaux à usage d’entrepôts et industriels – les principaux facteurs de la valeur

• La situation géographique : accès routier, autoroutier, ferroviaire voire aéroportuaire ou maritime au regard du secteur d’activité
  Situation de la zone par rapport aux centres d’attractivité économique
• Le dynamisme de la zone d’activité
• La configuration du terrain, sa surface et ses aménagements, possibilités de circulation des véhicules lourds
• La configuration des bâtiments (sur un ou plusieurs niveaux, hauteur, pourcentage que entre la partie bureau et la partie entrepôt)
• L’état d’entretien général des bâtiments (système de chauffage, isolation, couverture de la toiture).

Valeur locative

Décret 53-960 du 30 septembre 1953 : location des locaux commerciaux ainsi que les modalités d’indemnisation éventuelles
articles L145-1 à L 145-60 et R 145-3 à R 145-33 du Code de commerce

L’expert immobilier intervient pour donner la valeur de marché qui servira de référence lors de la révision ou du renouvellement des baux commerciaux.

Le bail commercial a pour objectif de protéger le locataire dans son activité commerciale. Pour cela, il détermine une durée minimale pour le bail (9 ans), attribue au locataire un droit au renouvellement à l’expiration du bail, il permet sous certaines conditions de modifier la destination contractuelle des lieux loués (dé-spécialisation), il instaure une règle de plafonnement du loyer au moment du renouvellement.

La révision du loyer en cours de bail :

La révision triennale (en l’absence de clause d’indexation)
La révision résultant d’une clause d’échelle mobile

Le montant du loyer du bail renouvelé peut être librement fixé par les parties mais en cas de désaccord le montant du loyer sera fixé selon les règles suivantes :

• Art. L. 145-33 du Code de Commerce – Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
• La variation du loyer de la fixation initiale à l’expiration du bail ne peut être supérieure à celle l’indice ICC (ou ILC) sur la même période

Cette règle du plafonnement est applicable dès lors que la durée du bail n’est pas contractuellement supérieure à 9 ans, ou bien si ce dernier c’est poursuivi par tacite prolongation pour une période inférieure à 12 ans.

Les exceptions à cette règle du plafonnement sont :

• d’une part une modification notable en cours de bail des éléments énoncés aux articles R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du Code de commerce
• d’autre part s’il s’agit de locaux monovalents, de locaux à usage exclusif ou de terrains loués nus

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

• Les caractéristiques du local considéré
• La destination des lieux
• Les obligations respectives des parties
• Les facteurs locaux de commercialité
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Valorisation de préjudice

Au-delà des problématiques liées à la valorisation d’actifs immobiliers, il existe un certain nombre de situations où le rôle de l’expert consiste à déterminer le montant d’un préjudice. Il s’agit d’apprécier ce préjudice soit dans un cadre judicaire, soit au préalable dans la perspective d’une résolution amiable d’un litige.

Expertise immobilière et valorisation pour financement bancaire

Lors d’opération de financement les partenaires financiers ont besoin d’appuyer leur décision sur une expertise. Dans le cadre du financement d’un bien ou de prise de garantie (hypothèques), les banques ont besoin de s’assurer de la valeur du bien donné en garantie par la valorisation d’un expert immobilier indépendant.

Valorisation immobilière en matière d’expropriation

Lors d’une expropriation le propriétaire va devoir constituer un dossier par écrit en cas de désaccord avec l’autorité expropriante. Une des prérogatives de l’expert immobilier est d’intervenir dans le cadre de la détermination de la valeur vénale d’un bien et ce, notamment, dans le contexte de l’expropriation.

Audit immobilier

Il s’agit d’une mission qui consiste en une vérification approfondie des données concernant un immeuble, distincte de l’évaluation immobilière (vérification des titres de propriété, analyse des baux et servitudes, production d’extraits cadastraux, vérification de la situation d’urbanisme d’un bien, etc…).